前回の
「キャッシュフローゲームを10回やると経済的自由を目指すマインドができる」
の続きになります。
キャッシュフローゲームをただのゲームとして楽しむことはもちろんできますが、
このゲームをプレイして、
ゲームではなく、現実に自分が変えるべき行動は何か？
というのを考えられるようになるのが重要かと思います。
それでは、以下は私が気づいた点の続きです。
⑤投資初心者はキャッシュフローがマイナスになる資産はなるべく買わない方がいい
ゲームの中で買うことができる資産の中には、
買うだけでキャッシュフロー（CF）がマイナスになる資産
というのが紛れ込んでいます。
これをopportunityのマスで引いた場合、買うべきか、見送るべきか、という問題が生じます。
キャッシュフローが一時的にマイナスになろうと、その資産につき高い売却額を期待できる、という可能性もあります。
完全にキャピタルゲイン狙いならば、これを狙って資産を購入するのはあり得ない判断では無いと思われます。
しかし、何回かゲームをやった私の感触としては投資初心者はこのような資産はあまり積極的に手を出さない方が良いと思います。
というのも、このような資産を売却するためにはmarketのカードを引いてその資産が売れるまで待たないと行けません。
それが引かれるまでひたすらマイナスのキャッシュフローがさらなる資産形成の足を引っ張ることになります。
マイナスのキャッシュフローが出る資産を買った後にもプレイヤーは、それが売れるまでいちいち待つことなくさらに手持ちの頭金を貯めてさらに資産を買わないといけません。
なぜなら、ゲームをプレイする時間には、人生には、限りがあり、ゆえに、プレイヤーは次々に資産を手に入れる必要があり、そのために手持ちのキャッシュが必要になるからです。
基本的な方向性としては、どんどん資産収入も含めたキャッシュフローを高めていかないと行けません。
確かに、高い売却額が期待できる資産を買うことができることそれ自体には嬉しい感情がわき上がりますが、現実に売却することができなければ意味がありません。
株などの有価証券であれば、含み益は売却によってすぐに実現することはできます。
よほどのことが無い限り、早期の利益の確定が可能です。
しかし、不動産のような相対取引の場合には決済が終わるまでは含み益が実現したとは言いがたいのです。
しかも、不動産のように高額の物の場合、需要があっても買い手側に購買力がないということもあり得ます。
下手をすれば、10年、20年待っても、あるはずのキャピタルゲインが実現しないということもあり得ます。
売却するまでの時間的な、大幅な機会損失が生じる可能性があるので、不動産のような大型で相対取引を余儀なくされる資産でキャッシュフローがマイナスになるものを買う場合には注意が必要です。
本当に、キャピタルゲインが狙えるのか、狙えるとしたらいつそれが狙えるのかを真剣に検討するべきです。
現実の世界でいえば、真っ先に思いつくのがワンルームマンション投資です。
特に、新築のワンルームマンション投資は買った瞬間に月マイナス1万とか2万とか平気で取られる物がたくさんあります。
当たり前ですが、年々取ることができる家賃は下がっていくため、どんどんキャッシュフローのマイナス具合は悪化します。
中古のワンルームマンションでも、キャッシュフローがマイナスになること前提の収益計算表はたくさん見ました。
「35年のローンの返済期間が終われば、老後の年金代わりになりますよ」
がワンルームマンション投資の売り文句ですが、
冷静に考えてみないといけないのは、
35年ってかなり長いですよ
ということ。
もしかしたらこのページを見ている人の中には35歳以上の方がいるのかもしれませんが、
ここまでの人生そこまで短かったのでしょうか？
私はまだ20代後半なので、
35年間という年数は人生で経験したことがないです。
つまり、今から35年間、というのは、
とてつもなく、長い期間
もはや永遠の時間のようにも感じる
というレベルです。
もはや待っていられないでしょう。
また、ワンルームマンション投資でキャピタルゲインを狙うのは戦略としてはありうるとは思いますが、
売れるまでの期間、機会損失を被る可能性、が生じるということは頭の片隅に入れておいて損は無いと思います。
本当はもっと他にやれることがあるのではないでしょうか？
なお、キャッシュフローがマイナスになる場合というのは、敢えて質の良い不動産でオーバーローンを組んだ場合等もありえますが、この場合は確かにキャッシュフローがマイナスになるというデメリットはあるものの、それよりも資産形成においてスピード感を重視する場合には積極的にとっても良い戦略ではあると思います。
しかし、これができるのは先を読む力のある上級者になるのでしょう。私のような初心者はCFを増やすことに注力した方が良いと思います。
