生きていく上で家賃を始めとする住居費をどのぐらい抑えることができるのか、というのは深刻な問題です。
私としても、今まで様々な試行錯誤を繰り返してきましたが、賃貸物件の場合ですと、都心に近ければ近いほどどうしても家賃はどんどん上がっていく傾向にあります。
もちろん、都心から離れれば家賃を下げることは比較的容易かもしれません。
例えば、東京に対するアクセスの良い埼玉県内や千葉県、神奈川県などを積極的に狙っている方もいるでしょう。
また、同じ東京であっても、23区を取りあえず諦めて中部や、もっと行くと西部の例えば奥多摩の方面に決めている人もいるようです。
確かにこれらの県のしかるべき場所に住むことができれば家賃をそれなりに抑えることができる上に、しかも都心へのアクセスを確保することはできます。
しかし、私が個人的に気にしているのは、行政サービスや災害時の対策です。
例えば、私は賃貸物件であっても毎回ハザードマップはかなり気にして選んでいます。
何故なら、今後世界では異常気象による問題がさらに深刻化するものと読んでいるからです。
ここ近年、台風や大雨などの影響を始めとした災害が頻発しているという印象があり、終の棲家を探すにしても、そのようなことが起こってしまったらどうすればいいのか、ということを考えながら物件探しをせざるを得ません。
また、海面の上昇がなされてしまう可能性もそれなりにあると考えてもおり、例えば既に４度気温が上がった際に日本のどこまでが沈んでしまうのか、というシミュレーションも既に出ているわけですが、そういう場所は私は不動産も買う気は無いですし、賃貸物件の場合でも災害に巻き込まれるリスクがあるので積極的に探していません。
もし、不動産を買うとしたら土地の所有権を購入せずに借地権にとどめるというやりかたもあり得ると考えています。
このような海面の上昇については前から言われていることでもありますが、しかし、現実的にその対策を取ることが容易なのはやはり比較的財政的に安定している自治体がある場所ではないかと考えています。
その中でも特に万全の体制が整われやすいのは、国家に関する機関が存在する場所でしょう。これは、純粋に優先順位の問題とも言えます。
また、現時点でも行政サービスというのには自治体ごとに差があります。
色々ありますが、細かいところまで言うと、支払い方法が未だに現金しか認められないのか、それとも、キャッシュレスにある程度対応できているのか、というのは私にとってのチェックポイントでもあります。
現金しか認められなくてもおろしに行けば良いじゃないか、と思うかもしれませんが、これは何回も続くと純粋に手間ですし、私は家計簿で基本的に支出を管理しているので、それに現金を使用する場合は自動記帳することができない場合が多いというリスクがあります。
それを未然に防ぐという意味でも、できればキャッシュレス決済を活用したいと考えています。
したがって、そのような意向になるべく答えてくれる自治体の方が嬉しいと考えています。
また、新しいサービスをいち早く体験できるのも、都心の良いところです。
大抵の商売というのは、地方でリリースされることも多いこともあるとは言えど、しかし、まずは都心で顧客の反応を見ながら全国展開をしようとするという戦略をとることが多いようです。
都心でやってみて流行らせることが難しければ早々に撤退するという作戦ですね。
そのように考えると、より良いサービスは都心にいた方がいち早くそのサービスを活用しやすいというメリットがあります。
田舎にいるとどうしても都心とは時間の流れが異なると感じることがあります。
今はインターネットで繋がっているので、純粋に情報面では都心と田舎の間の格差は縮小しつつあるものの、しかし、バーチャル面以外が問題となるサービスについてはどうしても都心から徐々に広がっていくという傾向が否めません。
また、地味ですが、都心の方がまだ大きくて良質な書店が多いと言うことです。
最新の本でしかも、それなりに中身のある本も積極的に紹介してくれる書店が多いので、その意味でも都心の方が好ましいと考えています。
ある意味、都心の高い家賃や住居費を負担するということは、そのような時間をお金で買っているということもできそうです。
したがって、私がどうしても都心から離れがたいと感じる理由としては、
①災害に対するリスク
②より最先端の行政・民間サービスの恩恵
の２点にあるようです。
細かいことを言うと、もちろん都心の方が勤め先の場所が近いだとか、そういった要素はありますが、今は頑張ればリモートワークなどもできるわけですから、どちらかというとそれよりは上記の２点の方を私は重視しているようです。
したがって、私としては上記の要素を考慮して都心に住みつつ、しかし、家賃などの住居費を限界まで下げる方法を考えなければなりません。
今まで考えてきたのは、なるべく無駄な設備や間取りをカットしてその分家賃が低い賃貸物件に住むという方法です。
これは純粋に設備などを増やしてしまうとその分空間を使用することになるため、土地の値段が高い都心では広さに応じて家賃が上がってしまう傾向があるためです。
私が試してみたところ、計算上は、ですが、都心で１５平米ぐらいの間取りならば普通に余裕を持った生活ができそうだという印象です。
最近は９平米などの狭小住宅もあるようですが、そういうところに住むのは今のところは難しいという感覚です。一応、可能ではありそうですが。
もちろん、９平米で家賃が激減するというのならばもっと真剣に検討したのだと思われますが、見たところそこまで部屋を狭くしたところでその分家賃が減るのかと言われるとやや疑問がある賃貸市場の状況であるというのが私の率直な感想であります。
もしも、今後の賃貸市場の状況が激変して、部屋の狭さに応じて家賃がものすごく下がる傾向が出てきたら９平米クラスでもいけそうな感覚は個人的にはあります。
ただ、今はコスパが悪いので敢えて選ぶほどではなさそうというあたりですね。
それよりも重要なのは、その賃貸物件のオーナー側の意向ですね。
オーナーの性格に依りますが、基本的に私はケチなオーナーが運用している賃貸物件は早めに出ていく傾向にあります。
そのようなオーナーが運用している場合、物件への愛着がなく純粋に投資目的でやっているということもあると思われますが、建物の維持にあまり積極的ではなく、リフォームなども費用を抑えたいのか、正直入居者目線で非常に手抜きだなと感じることも多く、私は見切りを早めに付けて早期退去することが多いです。
そのような人が運用している賃貸物件は純粋に劣化が早い傾向もあり、築年数がそこまで経っていなくても、「ちゃんと維持する気あるの？」と思わず言いたくなるような状態になっています。
逆に、ちゃんと物件を維持管理しようとする気持ちのあるオーナーが運用している物件の場合、設備なども適宜のタイミングで更新してくれるので、入居者としては非常に安心できます。
また、非常に柔軟な人が多いのか、入居者からの要望を結構柔軟に聞いてくれる方もいらっしゃいます。
そのような物件の場合、たとえもともとの設備が少なかったりしても、その分そこにしっかりと注力してくれるので、私としても満足度が非常に高いです。
そのようなオーナーの傾向として一番強いのは、投資目的が強くない、どちらかというとその地域に愛着があるような地主さんよりの方が多いようです。
やはり、純粋に不動産投資のために物件を取得している人だとどうしても収益が気になってしまって、ケチるところをケチりつつ長期的にはトントンになるように運用計画を立てているのでしょうけれども、無駄に家賃を高く設定してくるという印象があり、正直印象が悪いです。
もちろん、そのような行動をすること自体は理解しています。というのも、家賃を下げてしまうとどうしても次の買い手に情報を開示したり、金融機関に見せる際に収益が低い物件であると見られやすいため、家賃をそもそも下げずに利回りを高く見せることが戦略的に得であるだとかそのような事情があるのでしょう。
そのようなオーナー側の事情を把握しているので、正直、私は最初からそのような方が運用している賃貸物件はなるべく避けるように心がけています。
明らかに財政的に余裕のある方が運用している物件の方が条件が良いので、そのような賃貸物件に時間をかけて出会いを求めることが重要だと考えています。
さて、ここでようやく本題に入りますが、やはり都心に住みつつしかし賃貸物件の家賃を抑える方法を今後真剣に考えたいところです。
もちろん、自分で不動産を購入して、そこに住むという形で見かけ上の支出を下げるという方法はありそうですが、都心は土地の値段が高いため一気に実現するのは大変です。
したがって、当面の間は賃貸物件に住みつつ、しかし家賃をなるべく抑える方法を考えることになりそうです。
もっとも、純粋に賃貸市場の相場に乗る形で賃貸物件を探して契約するだけでは相場以下で住居をゲットするのは非常に困難です。
私の場合、これまでは賃貸市場の繁忙期を避けるなどの方法を試してきましたが、それでも繁忙期特有の相場→閑散期特有の相場に変わるだけで根本的な家賃値下げのインパクトがあるわけではなく、ちょっと頑張った分だけ報われたという程度の感覚です。
したがって、最終的には、オーナー側との家賃交渉が今後成立させるだけの力があるのか、という点が重要になってくると考えています。
一般的には、入居時と更新時にこのような家賃交渉は行われることが多いようですが、これはおそらくオーナー側とまともにコミュニケーションを取りやすい時機だからというのもあると思います。
すなわち、管理会社などが間に入って運用する場合、彼らの考えも通してオーナー側に要求が伝わることがあるため、余計な手間がかかる可能性があります。
むしろ、投資目的で購入して丸投げをしている管理委託方式ではなく、自主管理で運用されている、地主のような属性に近い方の賃貸物件に予め住んでしまえば一年中オーナー側とコミュニケーションを取ることが可能になります。
まずは、そのような物件に入居してしまって、オーナー側となるべくたくさんのコミュニケーションをとることができる体勢を創ってしまうのが肝心であると私は考えています。
何故、それが重要であるかというと、家賃交渉を行う以上は相手に家賃値下げに応じるだけの実質的な理由を事前に積み上げておくことが重要になります。
相場を超えた家賃交渉を視野に入れる以上はこれは当然だと思われます。
つまり、純粋に、賃貸市場の相場観の中でなるべく得になるような物件を選ぶというのではなく、入居者側からオーナー側に特別なベネフィットを与え続けてその対価として家賃を下げてもらうという方法を模索する方が可能性が高いという発想です。
これにより、ベネフィットを適切に与えることができれば大幅な家賃減額は可能だと思われます。
なぜならば、例えば金銭報酬が発生するレベルのベネフィットをオーナー側に与える場合、その対価をオーナー側から直接的に金銭的に受け取るよりも家賃の方を減額してもらった方がお互いに経理上の問題としても楽だからです。
要は、田舎にいると、食べ物などをお互いに分け与えることができるため、生活費がかからないという相互補助の関係を都心においても成立させることができれば、その分家賃を下げることは可能なのではないのか、ということです。
これは間に管理会社などが入っているとやりにくいですが、いわゆる自主管理の物件のようにオーナー側と直接コミュニケーションを成立させることができる状況を創ってしまうのが話が早いです。
その基盤を創った上で相手の要望を察知して、それを与え続けることがもしできればほぼ成功したも同然ではないでしょうか。
このような発想で、都心に住んでいても家賃を下げることはできるのではないか、という仮説を立てて今後試行錯誤を続けていきたいと思っています。
