【第１５８６号】人的資本の流動化としての不動産投資

不動産

2025.01.30

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～見えない資産を、見えるキャッシュフローに変える戦略～

収益不動産への投資は、単に不動産という「モノ」に投資するだけではありません。

実は、その購入プロセスにおいて、将来にわたって稼ぐ力、すなわち「人的資本」という目に見えない無形資産を流動化させる側面も持ち合わせています。

通常、収益不動産を取得する際には、金融機関から融資（ローン）を受けることが一般的です。

この融資審査、つまり「与信」の過程では、物件そのものの収益性に加えて、契約者本人の返済能力が厳しく審査されます。

ここでいう返済能力とは、安定した収入や勤務先、勤続年数など、将来にわたって安定的に収入を得られる能力を指し、まさに人的資本が評価されていると言えます。

つまり、将来稼ぐであろうお金を、金融機関が「見える化（評価）」し、それを担保に融資を行うのです。

言い換えれば、不動産投資は、

**人的資本という無形資産を、不動産という有形資産に転換し、さらにそこから生まれるキャッシュフローという形で、将来の収入を前倒しで現金化する（流動化する）**

行為とも捉えられるのです。

1.人的資本の流動化：不動産投資の仕組み

不動産投資における「人的資本の流動化」は、以下のような流れで理解することができます。

人的資本の存在: あなたは、将来にわたって収入を得る能力、すなわち人的資本を持っています。これは、あなたの知識、スキル、経験、勤勉さなどから形成される、目に見えない無形資産です。
金融機関による人的資本の評価（与信審査）: 収益不動産を購入する際、金融機関はあなたの返済能力を審査します。ここでは、勤務先、勤続年数、年収、役職、資格などの情報から、あなたの人的資本が評価されます。安定した大企業に長年勤務している、高収入を得ている、といった要素は、高い評価に繋がり、融資を受けやすくなります。
人的資本を担保にした融資実行: 金融機関は、あなたの人的資本と、購入する不動産の収益性を総合的に判断し、融資を実行します。これは、将来あなたが稼ぐであろう収入の一部を、金融機関が前もって貸し出してくれるということを意味します。
不動産取得によるキャッシュフローの創出: 融資を受けて収益不動産を取得すると、そこから賃料収入という形でキャッシュフローが発生します。これは、人的資本を不動産という資産に転換することで、将来の収入を前倒しで現金化（流動化）している状態と言えます。
ローン返済と資産形成: 毎月の賃料収入からローン返済を行い、残りが利益（キャッシュフロー）となります。ローン完済後は、不動産は完全にあなたの資産となり、賃料収入は全てあなたの収益となります。

このように、不動産投資は、人的資本をテコにして、より大きな資産とキャッシュフローを形成する、強力な手段となり得るのです。

2. 人的資本を流動化する不動産投資：成功への準備

この戦略で不動産投資を成功させるためには、以下の点を事前に準備しておくことが重要です。

自身の人的資本の把握と向上: まずは、自分の人的資本がどの程度評価されるのかを客観的に把握する必要があります。転職サイトやエージェントに登録し、自分の市場価値を確認してみるのも一つの方法です。さらに、資格取得やスキルアップを通じて、自身の人的資本を向上させる努力も重要です。高い人的資本は、より有利な条件で融資を受けることに繋がり、投資の成功確率を高めます。
金融リテラシーの向上: 不動産投資、ローン、金利、税金などに関する知識を深め、金融リテラシーを高めることが不可欠です。書籍、セミナー、ウェブサイトなどを活用して、積極的に情報収集を行いましょう。
物件選定能力の養成: 収益不動産投資の成功は、物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。立地、築年数、間取り、周辺環境、将来性など、様々な要素を考慮し、収益性の高い物件を見極める能力を養う必要があります。不動産投資に関する書籍やセミナーで学ぶだけでなく、実際に物件を見学したり、不動産会社に相談したりすることで、実践的な知識を身につけましょう。ここでミスがあると不動産投資を行ってもキャッシュフローが出ずに「何のために不動産投資を行ったのか」という事態になりかねません。
事業計画の策定: 投資する物件、融資条件、返済計画、収支シミュレーションなどを詳細に記載した、事業計画書を作成しましょう。これは、金融機関の融資審査を通過するためだけでなく、自分自身の投資判断の妥当性を確認するためにも重要なプロセスです。
信頼できるパートナー探し: 不動産会社、税理士、司法書士など、信頼できる専門家を見つけ、パートナーシップを構築することも重要です。特に、初めての不動産投資では、経験豊富な専門家のサポートが不可欠です。

3. 注意すべきリスク：人的資本の流動化に伴う落とし穴

人的資本を流動化する不動産投資には、大きなメリットがある一方で、以下のようなリスクも伴うことを、十分に理解しておく必要があります。

人的資本の毀損リスク: 病気、怪我、リストラなど、予期せぬ事態によって、収入が途絶え、人的資本が毀損するリスクがあります。そうなれば、ローンの返済が困難になり、物件が回っている間は良いですが、最悪の場合、物件を手放さなければならない可能性もあります。
金利上昇リスク: 変動金利でローンを組んでいる場合、将来的に金利が上昇すると、返済額が増加し、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
空室リスク: 入居者が決まらず、空室期間が長引くと、想定していた賃料収入が得られず、ローンの返済に支障をきたす可能性があります。
物件価格下落リスク: 不動産価格は、経済状況や周辺環境の変化などによって、下落する可能性があります。特に、人口減少が進む地域や、老朽化が進んだ物件は、価格下落リスクが高くなります。
流動性リスク: 不動産は、株式などと比べて流動性が低く、すぐに現金化することが難しい資産です。急な資金需要が発生した場合、対応が遅れる可能性があります。

これらのリスクを軽減するためには、以下のような対策が考えられます。

十分な自己資金を準備する: 自己資金を多く入れることで、借入額を減らし、返済負担を軽減することができます。ただし、やりすぎると人的資本の流動化の本来の趣旨が果たされなくなる点に注意です。
複数の収入源を確保する: 本業以外に、副業や他の投資など、複数の収入源を確保することで、収入が途絶えた場合のリスクヘッジとなります。
リスク分散を心がける: 一つの物件に集中投資するのではなく、複数の物件に分散投資することで、リスクを分散することができます。
保険を活用する: 団体信用生命保険や、家賃保証などの保険を活用することで、万が一の事態に備えることができます。